El impuesto que paga el comprador depende, ante todo, de quién vende. Si adquiere una vivienda de segunda mano a un particular, tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si compra una vivienda nueva a un promotor, tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Nunca ambos conceptos principales a la vez, y esa distinción condiciona todo el cálculo.
Conviene, por tanto, empezar por ahí antes de comparar presupuestos entre una propiedad en Altea y otra en Jávea o Dénia.
ITP en la Comunidad Valenciana: el impuesto de la segunda mano
El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, de modo que cada una fija su tipo. En la Comunitat Valenciana el tipo general para vivienda de segunda mano ha sido históricamente del 10 % sobre el valor de referencia o el precio, el mayor de ambos. La Generalitat ha ido introduciendo cambios y bonificaciones en los últimos ejercicios, por lo que antes de cerrar cualquier cifra recomendamos contrastar el tipo vigente en la Agència Tributària Valenciana.
Existen tipos reducidos para supuestos concretos: familias numerosas, personas con discapacidad, menores de cierta edad en vivienda habitual, entre otros, con límites de valor y de renta. Se aplican a vivienda habitual y exigen justificación documental. Un comprador extranjero que adquiere una segunda residencia en la costa rara vez los cumple, y en la práctica lo prudente es presupuestar con el tipo general.
Base imponible: el valor de referencia importa
Desde la reforma de 2022, la base del impuesto no es simplemente lo que figura en la escritura. Se toma el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia que publica el Catastro. Si usted compra por 600.000 € un inmueble cuyo valor de referencia es 680.000 €, el impuesto se calcula sobre 680.000 €. Puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro, y es un dato que pedimos antes de negociar, no después.
Nieuwbouw: IVA y AJD
En vivienda nueva, el vendedor repercute el IVA, que para vivienda residencial es del 10 % según la Ley 37/1992 del IVA. Las plazas de garaje y trasteros vinculados a la vivienda, hasta dos, siguen el mismo tipo. Los locales, en cambio, tributan al 21 %.
A ello se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura. En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 1,5 %, con una reducción al 0,1 % en determinados supuestos de vivienda habitual. Sobre una vivienda de 800.000 € más IVA, hablamos de unos 80.000 € de IVA y unos 12.000 € de AJD, a falta de aplicar bonificaciones. Cifras orientativas, no un presupuesto.
Si está valorando promociones, nuestra selección de obra nueva en la Costa Blanca indica en cada ficha si el precio lleva o no el IVA incluido. Es un detalle que se pasa por alto con una frecuencia sorprendente.
Tabla comparativa: segunda mano frente a obra nueva
| Concepto | Tweedehands | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (tipo autonómico) | IVA 10 % |
| Impuesto de escritura | No aplica | AJD (1,5 % general) |
| Plusvalía municipal | La paga el vendedor | La paga el vendedor |
| Base de cálculo | Mayor entre precio y valor de referencia | Precio de venta |
Los gastos que no son impuestos
Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría completan la cuenta. Los aranceles notariales y registrales están regulados y dependen de la cuantía y del número de folios; para una vivienda de entre 500.000 y 1.000.000 €, suele hablarse de una horquilla de pocos miles de euros entre ambos. Puede consultarse la información de referencia en el Consejo General del Notariado y en Registradores de España.
La gestoría, si se contrata, ronda por lo general entre 300 y 800 €. Para un comprador que no reside en España, nos parece un gasto razonable: la liquidación del impuesto tiene un plazo de 30 días hábiles desde la firma, y un olvido genera recargos.
Costes específicos del comprador extranjero
Hay tres partidas que a menudo no aparecen en los cálculos iniciales. La primera es el NIE, imprescindible para firmar. La segunda, la apertura de una cuenta bancaria española y, si procede, la tasación hipotecaria. La tercera, la traducción jurada o un intérprete en la notaría cuando no se domina el castellano; la notaría exige comprender el acto.
Daarnaast, un no residente tributa cada año por la imputación de renta del inmueble no alquilado y por el Impuesto sobre el Patrimonio en su caso. La Agencia Tributaria detalla el modelo 210 y sus plazos.
Consejo: como regla de prudencia, reserve entre el 11 % y el 14 % del precio para impuestos y gastos en segunda mano, y entre el 12 % y el 13 % en obra nueva con IVA y AJD. Después afine con un cálculo concreto.
Un ejemplo de cálculo: villa de 750.000 € en Altea
Imaginemos una villa de segunda mano en la Marina Baixa, con precio de 750.000 € y valor de referencia inferior. Al 10 %, el ITP asciende a 75.000 €. Sumando notaría, registro y gestoría, en torno a 5.000 O 6.000 €, el desembolso adicional se sitúa cerca de 81.000 €, es decir, alrededor del 10,8 %.
Con la misma cifra en obra nueva, el IVA sería de 75.000 € y el AJD de 11.250 € al 1,5 %, antes de notaría y registro. Resultaat: algo más que en segunda mano, aunque compensado a veces por la ausencia de reformas, certificaciones energéticas actualizadas y garantías decenales.
Cuándo se paga y cómo evitar sorpresas
El ITP o el AJD se autoliquidan tras la firma, en el plazo indicado, mediante el modelo correspondiente de la Generalitat. El IVA, en cambio, se abona al promotor, en parte con las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción. Pedir un desglose por escrito antes de reservar evita discusiones posteriores.
Un error que vemos a menudo: comparar el precio de una villa nueva sin IVA con el de una de segunda mano con todos los impuestos aún por añadir. Para ver más situaciones de este tipo puede leer nuestra guía sobre los errores silenciosos en la compra de vivienda de alto valor, o la dedicada a compradores extranjeros en la Costa Blanca.
Veelgestelde vragen
¿Puedo reducir el ITP si invierto en una segunda residencia?
No de forma general. Los tipos reducidos se vinculan a vivienda habitual y a perfiles concretos, con requisitos que deben acreditarse.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, salvo pacto distinto, aunque la ley lo establece como obligación suya.
¿Los impuestos cambian de un año a otro?
Pueden hacerlo, porque el tipo autonómico lo fija la Generalitat. Por eso conviene verificarlo en el momento de firmar el contrato de arras.
Una compra bien calculada
Conocer el coste total permite negociar con tranquilidad y elegir entre obra nueva y segunda mano con criterio. In nuestro servicio de acompañamiento en la compra elaboramos un desglose a medida de impuestos y gastos para cada propiedad. Si desea revisar el suyo con discreción, escríbanos y le atenderemos en su idioma.