Un extranjero puede comprar una vivienda en España en las mismas condiciones que un nacional, sin necesidad de ser residente. Lo que sí necesita es un NIE, una cuenta bancaria y, sobre todo, un orden correcto de los pasos. Una operación bien llevada, desde la reserva hasta la inscripción registral, suele ocupar entre dos y cuatro meses.
Antes de visitar nada: NIE, cuenta bancaria y fondos
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el identificador fiscal que se exige en la escritura, en el pago de impuestos y en los suministros. Se solicita en una comisaría de Policía Nacional o en una oficina de extranjería, o bien en un consulado español si se hace desde el país de origen. Puede tramitarse mediante un representante con poder notarial, algo habitual entre quienes no residen aquí. La web del Ministerio del Interior y la del Ministerio de Asuntos Exteriores informan de los requisitos de cada trámite.
Conviene abrir también una cuenta en un banco español. Facilita el pago de gastos, la domiciliación de recibos y, si procede, la hipoteca. Los notarios están obligados a identificar el origen de los fondos en operaciones inmobiliarias por la normativa de prevención del blanqueo de capitales, de modo que guarde justificantes de la procedencia del dinero: extractos, venta de un inmueble anterior, declaraciones fiscales.
Si va a financiar parte de la compra, hable con la entidad antes de buscar. Un no residente obtiene habitualmente menos financiación que un residente, en torno al 60-70 % del valor de tasación según la entidad, algo que debe conocer antes de fijar presupuesto.
Búsqueda y selección de la propiedad en la Costa Blanca
En la Costa Blanca el mercado de calidad se mueve con rapidez y muchas propiedades exclusivas no llegan a publicarse. Un asesor que conozca Altea, Jávea o Calpe aporta aquí más que cualquier portal: contraste de precios reales, orientación, vistas, licencias, comunidad. Si desea que le acompañemos en esta fase, nuestra página de compra de viviendas en la Costa Blanca explica cómo trabajamos.
Dicho esto, la visita es solo el principio. Lo que decide una compra sin sorpresas son las comprobaciones posteriores.
Comprobaciones jurídicas antes de pagar nada
Hay cuatro documentos que deberían estar sobre la mesa antes de entregar una señal.
- Nota simple registral: se solicita al Colegio de Registradores y confirma quién es el titular, la descripción de la finca y si existen hipotecas, embargos u otras cargas.
- Referencia catastral e IBI: el recibo del último ejercicio y la ficha de la Sede Electrónica del Catastro permiten cotejar superficie y datos.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender.
- Certificado de deudas de la comunidad: acredita que el vendedor está al corriente de pago.
En urbanizaciones y villas fuera de casco urbano, revise además la licencia de primera ocupación y que las ampliaciones (piscinas, porches, plantas añadidas) figuren en el Registro. Es un punto donde vemos problemas con frecuencia, y resolverlo después de comprar suele ser lento y costoso.
Reserva y contrato de arras
Cuando hay acuerdo de precio, se formaliza una reserva, con una cantidad modesta que retira el inmueble del mercado durante unos días. Después llega el contrato de arras, normalmente con una señal del 10 % del precio.
Las arras más habituales son las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil, consultable en el BOE): si desiste el comprador pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. El contrato fija además la fecha límite de escritura, qué se incluye (mobiliario, por ejemplo) y quién asume cada gasto. Es el documento que más conviene revisar con un abogado, porque su redacción condiciona todo lo que sigue.
Consejo: si la compra depende de obtener una hipoteca, haga constar en las arras una cláusula suspensiva. Sin ella, una denegación bancaria podría costarle la señal.
Notaría: la escritura pública de compraventa
El comprador puede elegir notario, aunque en la práctica se pacta con el vendedor. El Consejo General del Notariado recuerda que su función es controlar la legalidad del acto, informar imparcialmente a las partes y comprobar la identidad y la capacidad de los otorgantes.
Unos días antes de la firma, solicite el borrador de la escritura y revise precio, superficie, cargas y forma de pago. El pago se realiza habitualmente mediante cheque bancario o transferencia, con constancia en la propia escritura, y los pagos en efectivo están muy limitados por ley.
Si no habla español con soltura, el notario puede exigir un intérprete o una traducción, y la firma se hace con el texto en ambos idiomas. Quien no puede acudir en persona otorga un poder notarial a un representante de confianza, que suele firmarse en el consulado español del país de residencia o ante notario local con apostilla de La Haya.
El acto de firma dura unas dos horas. Se entregan las llaves, se liquida el precio restante y se cancela, si existía, la hipoteca del vendedor.
Impuestos y gastos tras la firma
Lo que se paga depende de si la vivienda es de segunda mano u obra nueva. En segunda mano tributa el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la Comunitat Valenciana es general del 10 %, con tipos reducidos en supuestos concretos; en obra nueva, IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados. Consulte siempre los tipos vigentes en la Agència Tributària Valenciana.
Añada notaría, registro y gestoría. Como cálculo orientativo, los gastos totales rondan entre el 11 y el 14 % del precio en segunda mano, y es prudente presupuestarlos aparte. El plazo para presentar el impuesto es de treinta días hábiles desde la firma.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Hasta que la escritura no se inscribe, la protección frente a terceros no es plena. El registrador califica el documento y, en general, la inscripción se practica en pocas semanas, aunque el plazo legal de calificación es de quince días hábiles desde el asiento de presentación (Ley Hipotecaria, BOE). La gestoría suele encargarse de la presentación tras liquidar el impuesto.
Después quedan los trámites domésticos: cambio de titularidad del IBI, alta de agua, luz y gas, y comunicación a la comunidad de propietarios. Y, como no residente, la obligación de tributar por la imputación de rentas inmobiliarias (Modelo 210) cada año.
Lo que vemos que más se descuida
Comprar sin asesor propio, fiándose del abogado o la gestoría del vendedor. Dar por válido un metraje sin cotejarlo con el Catastro. Dejar el NIE para el último momento, cuando las citas pueden tardar semanas. Y subestimar el calendario: una compra serena evita decisiones apresuradas.
Si está valorando adquirir en la Costa Blanca, puede complementar esta lectura con nuestra guía para compradores internacionales de propiedades de lujo. Y si prefiere hablar de su caso con discreción, póngase en contacto con nuestro equipo: le orientaremos en su idioma, desde el NIE hasta la inscripción de la escritura.